Türkiye’de Konut Politikası 

Konut sorunu, sanayi devrimi sonrasında hemen hemen tüm ülkelerde farklı nitelik ve niceliklerde olmak üzere ortaya çıkmıştır. Birinci Dünya Savaşına kadar, liberal anlayış çerçevesinde devletin konut sorununa yaklaşımı; yetersiz barınma koşullarının büyük kentlerde sağlık koşullarında ve ahlaki yönlerden yarattığı olumsuz etkiler yönünden olmuştur(18). Birinci Dünya Savaşından sonraki dönemde ise konut sorunu, makro ölçekte toplumsal, ekonomik ve siyasal bir sorun olarak görülmeye başlanmıştır. Bu bağlamda kent merkezlerinde çöküntü bölgelerinin ortaya çıkması, hızla artan nüfu­sun konut gereksinmelerinin karşılanmasındaki güçlükler düşük gelirli kesimlerin desteklenmesi gerekliliği, tam istihdamı sağlamak için konut sektöründen yararlanma düşüncesi gibi ekonomik neden­ler devletin konut sorununun çözümünde, aktif bir biçimde rol al­masına yol açmıştır. 

İkinci Dünya Savaşından sonra konut bir gelişme sorunu ola­rak algılanarak, soruna, devlet müdahalesi genel bir nitelik kazan­mıştır. Önceleri düşük gelirli kesimlerin sorunu olarak algılanan konut sorunu, bu dönemden sonra tüm gelir kesimlerinin genel bir sorunu olarak kabul edilmiştir. Böylece konut sorunu, konut hizmet­lerinin kişisel ve doğrudan bir kamu hizmeti olduğu kabulünden hareketle toplumsal bir nitelik kazanmıştır. Sorunun çözümü için dar kapsamlı politikaların yerini toplumsal konut politikası almıştır.

Toplumsal Konut Politikası, Kentleşme ve Konut Politikası 

Kavramsal olarak toplumsal konut politikası "gelir, konut öl­çüsü (standardı) ya da toplumsal sınıf gibi öncelikleri olan, ulusal kalkınma planlan içinde yer alan ve ilgili ülkelerin kent ve bölge planlama politikaları ile bağdaşması gereken kurallar, amaçlar ve önlemler bütünü olarak tanımlanabilir" (19). Bu tanımlamadan da anlaşılacağı gibi toplumsal konut politikası üç ana unsuru içermek­tedir.

Toplumsal konut politikasının ilk unsuru, politikanın kalkın­ma hedefleri ile uyumunun sağlanmasıdır. Daha önce de belirtildiği gibi konut yatırımları ile kalkınma hızı arasında ters yönlü bir ilişki bulunmaktadır. Hızlı kalkınmanın hedeflenmesi halinde konut yatı­rımlarının düşük düzeyde tutulması gerekmektedir. Aksine hızlı kalkınma hedefi yerine istikrarlı bir kalkınma hedeflenirse toplum kesimlerinin sağlıklı ve uygun koşullarda barınma gereksinmelerinin giderilmesi gerekmektedir.

Toplumsal konut politikasının ikinci unsuru, politikanın ilgili ülkenin bölgesel gelişme ve kent politikaları ile uyumlu olmasıdır. Toplu konut yatırımlarının bölgesel dağılımı etkilenerek, sanayileş­me ve kentleşmeye ülke genelinde yön verilebilmektedir. Ayrıca konut yatırımlarının kent planlamasında yardımcı araç olarak kul­lanılması olanaklıdır. 

Toplumsal konut politikasının üçüncü unsuru, politikanın toplumsal sınıf, gelir düzeyi ve konut standartları bakımından önce­liklerinin olabilmesidir. Devlet toplumsal konut politikasını memur, işçi, yaşlı, emekli veya gecekondu halkı gibi çeşitli toplumsal sınıf ve kümelere yöneltebilmektedir. Bu öncelikler toplumsal sınıf kriteri yerine, gelir düzeyine göre de belirlenebilmektedir. Bu durumda belirli bir gelir düzeyinin altında kalan hane halkları önceliklerden yararlanabilmektedir. Ayrıca devlet konut üretiminde düşük mali­yetli konutlara öncelik verebilmektedir. Bu durumda önceliklerden yararlanabilen konutlar, standartları en az ve yeterli düzeyde olanlar olmaktadır. Ayrıca öncelikler belirli standardın altındaki konutlara da yönelebilmektedir. 

Düşük Gelirli Kesimlere Yönetlik Konut Politikası 

Bir ülkede konut yetersizliği nedeniyle ortaya çıkan konut so­runundan en çok etkilenen kesim düşük gelirli kesimler olmaktadır. 

Çünkü pahalı bir mal olan konutun mevcut gelir olanakları ile bu kesimlerce alınması güçleşmektedir. Ayrıca nitelikli konut miktarı­nın yetersizliği bu tür konutların kiralarında artışlara yol açmakta­dır. Böylece düşük gelirli kesimlerin nitelikli konutları kiralama olanaklarında da sınırlılıklar ortaya çıkmaktadır. 

Konut politikaları 

Düşük gelirli kesimlerin konut sorununun çözümü için üç farklı yöntem kullanılabilmektedir(20). Bunlar; gelir artışları; kira yardımları ve konutların kamu tarafından temin edilmesidir: Bu yöntemler yararlanıcıların fayda düzeylerine göre değerlendirildiğin­de en fazla faydanın gelirin arttırılması yoluyla sağlandığı görülmek­tedir. 

Şekil'de hane halkının gelirinin konut ve diğer mallar arasındaki optimal dağılımı gösterilmiştir. AB bütçe doğrusu, hanehalkının belirli miktardaki gelirinin konut harcamaları ile diğer mallar için harcamaları arasındaki dağılımını vermektedir. Şekilde en yüksek fayda düzeyi I₁ farksızlık eğrisinin AB bütçe doğrusuna teğet olduğu F noktasında sağlamaktadır. Hanehalkının gelirinin artması halinde bütçe doğrusu yukarı doğru kayarak DE konumuna gelecektir. Kira yardımları durumunda ise sadece konutun fiyatı ucuzlayacağından, bütçe doğrusu A noktası sabit kalarak AC biçi­mini alacaktır. Eğer konutlar minimum standart düzeyinde kamu tarafından temin edilecek olursa, konut ve diğer mallar arasındaki dağılım AC üzerindeki J noktasında belirlenecektir. 

Şekilden de görülebileceği gibi üç yöntemde hanehalkının fayda düzeyini, önceki duruma göre yükseltmektedir: G, H ve J durumlarındaki fayda düzeyleri F durumundakinden daha iyidir. Teknik olarak I₁,I₃ ve I₄ eş fayda eğrileri I, eş fayda eğrisinden daha yüksekte olduklarından daha fazla faydalan ifade etmektedir. Ancak her bir yöntemin sağladığı fayda farklı farklıdır. Kamu konutu yön­temi hanehalkını 0Q birim konut tüketimine zorlamaktadır. Kira yardımı yöntemi hanehalkını H noktasına göre bir seçime yönelt­mektedir. Bu durumda I₃ > I₂ olduğundan kira yardımı yöntemi, kamu konutu yöntemine oranla daha iyidir. Ancak hanehalkı açısın­dan en iyi yöntem ona özgür bir seçim olanağı tanıyan gelir artışı sağlama yöntemidir.

Yukarıdaki analizden de anlaşılacağı gibi düşük gelirlilerin konut sorununun çözümüne yönelik yöntemlerden en uygun ola-nı,düşük gelirlilerin gelir düzeylerini yükseltici olan yöntemdir. Bu yöntem hane halkına hem konut standardını özgürce seçme, hem de fayda düzeyini en çoğa çıkarabilme olanağı sağlamaktadır.

Kira Denetimi 

Kira denetimi, kiralık konutlarda oturan ailelerin fazla olduğu ülkelerde uygar bir toplumsal politika aracı kabul edilmektedir(21). Kira denetimi genellikle, düşük gelirli kesim olan kiracıların korun­masını amaçlamaktadır. Bu bağlamda bir yandan bu kesimin koru­narak, gelir ve servet dağılımının daha fazla aleyhlerin; gelişmesi önlenmeye çalışılırken; diğer yandan devletin bu hizmet için daha fazla parasal yük altına girmesi önlenmeye çalışılmaktadır. Ayrıca kira denetimi ile kiralann genel fiyat düzeyi üzerindeki yükseltici etkisi de önlenmeye çalışılmaktadır. 

Kira denetimini, toplumsal yararları nedeniyle, savunanların yanısıra bu denetimin karşısında olan görüşlerde bulunmaktadır. Öncelikle kira denetiminin ev sahiplerinin mülkiyet hakkından yarar­lanma olanaklarını kısıtladığı ileri sürülmektedir. Ancak günümüz­de, toplumsal refah devleti anlayışı içinde toplum yararı düşüncesi ön plana çıktığından, mülkiyet hakkı gibi temel haklara sınır konulabilmektedir. 

Kira denetimine diğer bir eleştiri, devletin piyasanın işleyişine müdahale etmemesi gerektiğini ileri sürenlerden gelmektedir. Bu görüş sahiplerine göre kira denetimi konut arzını arttırıcı bir etki yapmamaktadır. Aksine kira denetimi ile getirilen sınırlamalar, yeni konut yapımını önleyici etki yaparken, sorunu daha da arttırıcı olabilmektedir. Ayrıca kiraların dondurulması nedeniyle, konut sahip­lerinin kiralık konutlarını bakımsız bırakması söz konusu olabilmek­tedir. Bu nedenle konut sorununun çözümü için konut arzını arttırıcı önlemlerin alınması daha uygun olacaktır. 

Piyasa ekonomilerinde sadece konut kiralarını denetlemek yeterli olmadığı gibi, tek bir hizmete denetim uygulamanın olumlu sonuçlar vermeyeceği ileri sürülmektedir. Ayrıca kira denetimi uygulamasının olumlu etkilerinin piyasaya geç yansıyacağı düşünülmektedir.