|
Mortgage Sistemi SIk Sorulan
Sorular
1) Konut
kredisinin faize ilave olarak vergi gibi zorunlu ek maliyetleri
var mı?
Kredi faizi üzerine yüzde 5
oranında Banka Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) eklenir. Böylece
örneğin yüzde 1,20 olan aylık faizin vergi ile birlikte maliyeti
yüzde 1,26’ya yükselir. Konut kredileri KKDF’den muaftır. Ancak
önceden satın alınan konutlar için alınacak kredilerde faiz
üzerinden yüzde 15 KKDF uygulanır.
2) Faiz oranı dışında ne gibi maliyetler vardır?
Faiz
dışında kredi kullandırma aşmasında tahsil edilen istihbarat,
dosya komisyonu, ekspertiz masrafı, konut ve hayat sigortaları
ile zorunlu deprem sigortası (DASK) gibi ek maliyetler var.
3) Bankaların istediği komisyon ve ücretler her banka için aynı
mı?
Faiz
oranlarında olduğu gibi konut kredilerinde alınan komisyon,
ücret ve sigorta primleri de bankadan bankaya değişir. Sadece
DASK primi değişmez. Her konut için alınacak DASK primi konutun
türü, büyüklüğü, bulunduğu il ve semte göre değişmektedir.
İnternette www.dask.gov.tr adresine alacağınız konuta ne kadar
DASK primi ödemeniz gerektiğini öğrenebilirsiniz. Hazırladığımız
tabloda ise bankaların komisyon ve ücretlerine ilişkin ayrıntılı
verileri bulabilirsiniz.
4) Kredi
kullanmak için en uygun vadeyi nasıl seçmek gerekiyor?
Tüketiciler
konut kredisi kullanırken, aylık ödeyebilecekleri taksit
tutarını ve gelecekteki gelir beklentilerini değerlendirerek
kendileri için en uygun vadeye kara verebilirler. Taksitlerin
aylık gelirin yüzde 30 ile 50’sini aşmaması öneriliyor. Kısa
vadeli kredilerde gelirin yüzde 50’sine kadar izin verilirken, 5
yıldan daha uzun vadelerde ailenin yüzde 30’u civarında olmasına
dikkat ediliyor. Vadenin uzaması faizlerde ki düşüşle birlikte
anlamlı hale geliyor. Aksi taktirde vade uzansa da aylık
taksitlerde fazla bir düşüş olmadığı görülmektedir. Mevcut
piyasa ortamında ideal vadenin 60 ay ile 96 ay civarında
olduğunu söyleyebiliriz.
5) Para
cinsine göre taşınan riskler nelerdir?
Bireylerin
gelirleri ile ödemelerin para birimi uyumlu olması parite
riskini minimize eder. Ancak örneğin, kişinin geliri YTL ise ve
kredi geri ödemeleri dolara endeksli YTL ise, bu kişinin bu kur
riski taşıdığı söylenebilir. İkinci bir örnek olarak, kullanılan
kredi dolar endeksli YTL ve şahsın geliri Euro ise, bu kişi
parite riskiyle karşı karşıyadır. Dövize endeksli kredilerde kur
riskinin yanı sıra kur farkından kaynaklanan vergi söz konusu
olmaktadır. Bu vergi sebebiyle taksit tarihleri arasında kur
artışı olmuş ise vergi oluşur ve taksit tutarının yanı sıra bu
vergi de ödenmek durumunda kalır.
6) Hangi tip konutlar Mortgage’a uygun olacak?
Mevcut taslağa göre irtifakı tapusu olan konutların yanı
sıra bitmemiş konutlar için de konutlar
kullanılabilecek. İskanı alınmış, deprem yönetmeliğine
uygun yapılmış konutlar öncelikli, olarak Mortgage için
uygun olacaktır.
7) 120
ay vadeli yüzde 1.05 faiz ile 1.20 faiz arasında, 50.000 YTL’lik
kredi geri ödemelerinde kaç liralık fark oluşur?
50.000 YTL’
nin 120 ay vadede yüzde 1.05 oranıyla taksit tutarı 753.35
YTL’dir. Aynı miktar ve vade için yüzde 1.20 faizli kredinin
aylık taksiti ise 810.35 YTL. Yani aradaki fark 57 YTL’dir.
8) Kredi kullanacak olanlarda aranan koşullar değişti mi? Şu
anda hangi miktar kredi koşullara sahip olanlara veriliyor? Maaş
bordrosu düşük olup da ödeme gücü daha yüksek olanlar kredi
kullanımında hangi koşullarla karşı karşıya kalıyorlar?
Maaş
bordrosu düşük olduğu halde, ödeme gücü yüksek olan kişilerin,
ödeme güçleri paralelinde kredi alabilmeleri için, gelirlerini
belgelemeleri gerekiyor. Kredi için başvuruda bulunan şahsın
aile geliri ve aylık ödemesi gereken borç toplamı ve zorunlu
giderler dikkate alınmaktadır. Kredi Kayıt Bürosu kayıtlarında
her hangi bir olumsuz kaydı bulunmayan şahıslara, aylık taksit
tutarı ödeme gücü kapsamında kalan krediler kolaylıkla tahsis
edilebilmektedir.
9) En
düşük faizi veren bankayla mı, yoksa faizi biraz daha yüksek
ancak piyasa da daha aktif bir bankayla mı çalışmalı?
Banka
seçimi kişisel bir tercihtir. Ancak faiz oranlarının yanı sıra
komisyon, istihbarat ücreti sigorta primleri gibi maliyetler ve
hizmet kalitesi göz önünde bulundurulmalı. Konut kredisi
vadesinin uzun olduğu düşünüldüğünde, uzun süreli bir ilişkide
bulunulacak bankadan beklenen hizmet kalitesi, kolay ulaşım,
alternatif kanal hizmetleri, zaman içinde ihtiyaç duyulabilecek
diğer ürünlerdeki avantajlar gibi konuları da göz önünde
bulundurulmalı.
10)
Mortgage yasası Türkiye piyasasını nasıl etkiler? Ev almak için
Mortgage’ı beklemeli mi?
Mortgage’ın
tüketiciler açısından getireceği en önemli farklılık değişken
faizli kredilerin kullanılmaya başlanması olacak. Böylece faiz
düşüşünden yararlanabilecekleri gibi faizlerin düşmesi için
konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak. Faiz oranları
düştüğünde tüketicinin taksitleri düşecek, faiz oranlarının
yükselmesi durumunda ise taksit tutarları sözleşmede belirlenen
azami orana kadar yükselebilecek. Faizlerdeki düşüşün, konut
fiyatlarındaki artışın altında gelişeceği bekleniyor.
Dolayısıyla alımların ertelenmesi önerilmiyor
|
