Kondudan Konuta: Mortgage (İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı) Sistemi 

Giriş 

Dünya da uzun yıllardır başarı ile uygulanan ve vatandaşa "kira öder" gibi ev sahibi olma olanağı getiren sistem olarak ifade edilen, Mortgage (ipoteğe dayalı konut finansmanı) sisteminin ülkemizde de uygulamaya geçirilmesi için yoğun çalışmaların yapıldığını son günler­deki basının gündemini oluşturan maddelerden biridir. Gerçekten de söz konusu sistemin ülkemizde uygulanması ile özellikle sözlü ve yazılı basının ifadesi ile "dar gelirlilerin hayalini süsleyen yuva sahibi ola­bilme imkanı" gerçekleşebilecek midir? 

İpoteğe dayalı uzun dönemli konut kredisi olarak da adlandırılabilen Mortgage sisteminin dünyanın çok sayıda ülkesinde yıllardan beri başarıyla uygulandığı, uygulanmaya başlanması halinde Türkiye'de de başarılı olacağı basındaki çıkan reklam ve haberlerle kısa bir süre içinde genel bir kanı haline gelmiştir.  

Bugün Türkiye'de konut finansmanının % 50'sinden fazlası miras veya peşin alım ile, % 2 civarındaki bir oranın ise eşten dosttan ödünç para almak suretiyle, gerçekleştirildiği göz önünde bulundurulur ise sistemin uygulanabilirlik ve başarı şansı hangi düzeyde gerçekleşebileceğine değinmek istiyoruz

SİSTEMİN iŞLEYİŞİ İÇİN NELER YAPILMALIDIR? 

Dünya da kullanılmakta olan, yaklaşık S trilyon Dolarlık bir konut kredisi pastasının varlığından söz edilmektedir. Belirlenen bu konut kredisi pastasından Türkiye ne kadar pay alabilir ya da pay alabilirmi? Gerekli şartların sağlanması halinde belki is­tenilen düzeyde olmasa bile pay almaması gibi bir durum söz konusu olamaz Türkiye'nin bu pastadan pay alabilmesi için, diğer bir değişle dünyadaki sermaye piyasalarından gerekli kaynağın ülkemize aktarılabilmesi için dünya da örnekleri olan İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı sisteminin oluşturulması gerekmektedir. 

Ancak, ülkemizde konut finansmanı sisteminin mevcut bankacılık sistemi ile yapılandırılması mümkün gözükmemektedir. Dünya'da uygulanan sistemlerin incelenmesinden, Amerikan modeli denilen sistemin ülkemiz için daha kolay hayata geçirilebilir ve uygulanabilir olduğu görülmektedir. Yalnız böyle bir sistemin ülkemizde uygulamaya konulabilmesinde önemli bir şart, ekonomik istikrarın devamlılığı yanısıra bir dizi yasal düzenlemenin yapılarak hızla hayata geçirilmesidir. Yapılacak yasal düzenlemelerin yanı sıra ve bunlara paralel olarak öncelikle tasarlanan ve düşünü­len odur ki, kamu ve özel sektör ortaklığı ile bir "İpotekli Konut Fi­nansmanı Şirketi" kurulmasıdır. 

Genel olarak dünya da ipotekli konut finansmanı modeli uygulamasına yeni geçen ülkelerde, iki çeşit uygulama farklı şekillerde uygulanmaktadır. Kıta Avrupa' da örneğin Polonya, Çek Cumhuriyeti, Macaristan gibi gelişmekte olan ülkelerde ipotek bankacılığı sistemi uygulamaya geçilmiştir. Bunun yanında dünyanın diğer bölgelerinde yeni gelişmekte olan ülkelerde Amerikan modeli ter­cih edilmiştir. 

ABD' de örneğin, finansman ilk sağlayan kurum bu borcu üzerinde tutmaz ve ikinci pazarda sarar. İkinci pazardaki şirketler. kamu kuruluşları ile beraber bir havuz oluştururlar ve yatırımcılara hisse satarlar. ikinci pazardaki kurumlar genelde yalnızca birinci derece ipotek satın alırlar. Böylece, krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu içerisine düşerse kendilerine öncelik tanınır. 

Yani bu sistemde bankalar ve/veya diğer tasarruf kuruluşları kullandırdıkları konut kredilerini servis ücreti ke­serek tüm hakları ile birlikte ikincil piyasa kuruluşlarına diğer bir deyişle "ipotek merkezleri"ne denetmekte­dirler. Kurulacak olan sistem insanların daha kolay konut sahibi olmalarını sağlaya­cak, inşaat sektörünü canlandıracak, inşaat kalitesini artıracak. kaçak yapı­laşmayı azaltacak, sermaye piyasaları­nı geliştirecek ve yurt dışı yabancı kaynakların ülkemize aktarılmasına imkan sağlayacaktır. Yalnız, sistemin verimli ve sağlıklı işleyebilmesi kısa sürede gerçekleşmeyecektir. Ekonomideki istikrar ortamının kalıcı olduğu test edilecek ve bu süreç içerisinde sis­tem kendisini yenileyebilecektir. 

Ayrıca sistem. uygulanmaya ne kadar geç bir tarihte başlarsa, ekonomik is­tikrarın güçlenerek devam etmesinin görülmesi bakımından bir avantajı beraberinde getirecektir ki, bu da sis­temden uzun vadede daha iyi ve istenilen sonucun alınmasına yardımcı olacaktır.  

Ancak artan konut talebi karşısında yeterince arazi ve konut arzı gerçekleşmez ise çok kısa süre içeri­sinde konut fiyatlarında anormal dere­cede artış olacağı gözden kaçınılmaması gereken en Önemli noktadır. Ö­zellikle kredi faizlerinin bugünkü seviyelerde devam etmesi durumunda tüketiciler için çok fazla avantaj sağ­lamamaktadır. Bu nedenle mevcut konut kredisi faizlerinin % 10-15'lere inmesi sistemin işleyişi için gerekli olan ortamlardan birisidir.

Öte yandan mortgage sisteminin sadece toplu konut projeleri ile sınırlandırılmaması gerekir. Kredilerin ancak yeni arzı destekleyici şekilde gelmesi durumunda alternatiflerin artacağını ve reel olarak konut fiyatları ve kiralar düşebilecektir. 

Kira öder gibi ev alma modelinin çok kısa sürede yaygınlaşmayacağını ger­çeği ile bunun hayaline de kapılmamak gerekiyor. Zira sistemin olumlu etkilerinin ancak 5-10 sene içinde görüleceği genel bir kanı olma özelliğini korumaktadır. Uzun vadede konut kredilerinin sadece bitmiş gayri menkullere yönelmesi halinde mevcut kira ve fiyatların artmasını önlemek için de bitmemiş projelere konut kredisi verilmesi gerekir 

SİSTEM NELER GETİRECEKTiR? 

Türkiye, gayrimenkul piyasasının bu derece canlı olduğu ender ülkelerden biri Gayrimenkul farklı kesimler açısından bu derece cazip olmasına rağ­men, yatırımcı sayısı yeterince gelişemiyor. Bunda, Türkiye' de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersizliği nedeniyle bir uzun vadeli finansman modeli belirli nedenlere dayalı olarak Türkiye' de hayata geçirilemedi. Yük­sek enflasyon ve ekonomide uzayıp giden belirsizlikler, engelleyici temel etkenler olarak sayılabilir. 

Türkiye gibi yüzde 80'i birinci derece deprem bölgesi içerisinde yer alan bir ülkenin, depreme dayanıkb inşaatlardan başka bir çözümü olmadığını da gösteriyor. Bu durumda, daha kaliteli ve dayanıklı gayrimenkul için daha fazla kaynak gerekiyorsa, Türkiye mutlaka uzun vadeli gayrimenkul fi­nansman modellerini oluşturmak mecburiyetindedir. Aslında tüketiciler açısından sistemin getirdiği tek yenilik vadenin uzaması­dır. Bunun dışında şu an uygulanmakta olan ev kredisi işlemlerinin dışında başka bir yenilik olmayacaktır. Tüke­ticiler yine bankalar veya özel finans kurumlarından kredi kullanacaklar ve ödemelerini yine bu kuruluşlara yapacaklardır. Tüketiciler açısından siste­min en önemli faydası. vadelerin u­zaması ile aylık taksitler ödenebilir hale gelecektir 

Aynı şekilde, çeşitli kaynaklardan te­şekkül ettirilecek fonların, vergi poli­tikaları ile sosyal amaçlı projelere yöneltilmesi ile küçük konutların teşvik edileceği ve kiraların da düşeceği bir realite olmakla beraber. kısa süre zarfında diğer bir değişle, gerekli yasaların çıkarılması ve/veya mevcut yasalar üzerinde gerekli düzenlemelerin yapılması ile birlikte kredi faizlerin düşmesini ve kiraların da ucuzlaması­nı beklemek hayalden öteye gitmeyecektir. Durum böyle olmakla beraber ipote­ğe dayalı gayrimenkul kredi meka­nizmas1J1ın, başta inşaat sektörü olmak üzere çok sayıda sektörü hareket­lendireceği gerçeği de yadsınamaya­cak bir realite olma özelliğini koru­maya devam etmektedir.

inşaat sektörünün dışında metalden mefruşata kadar çok sayıda sektöre de katkı sağlayacak. Çünkü daha güzel konutlar, kaliteli ürünlerle giydirilme gereği duyacak. Sistem sağlıklı me­kanlarda oturma imkanı sağlarken, ekonomiyi ateşleyecektir 

İpoteğe dayalı finansman modelinde herhangi bir kredi problemi yaşanmaması için, bir kredinin sigorta ettirilmesi ve reasüre edilmesi yararlı sonuçlar sağlayacaktır. Böylece pazar tam olgunlaşmamış olsa da, si­gorta yöntemini kullanarak ve mortgage veren Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları oluşturarak, kısa dönemde pazar canlandırılması sağlanacaktır. 

ipotek sistemi, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacını karşılar­ken, aynı zamanda da müteahhitlerin üzerindeki finansman yükünü alacaktır. 

ipotek bankacılığında imar mevzuatına aykırı ve kaçak olarak yapılan binalar ile, kat mülkiyetine geçme­yen binalara bu kredi kullandırılmamaktadır. Dolaysıyla Türkiye'deki binaların yüzde 90'ı da imar mevzuatına aykırı bir yanı olduğu, ayrıca bir irtifakı teessüs edilmediği için bu yönüyle sak1J1ca teşkil edecektir.Bu sakıncaları giderici çalışmaların yapılması da inşaat sektöründe kayıt dışılık azalır. 

SONUÇ 

Konuyu derinlemesine incelemeyen birçok kişi de oluşan kanı odur ki: oturduğu evin kirasını ödeyerek zamanla o evin sahibi olacaklar veya hiçbir birikimleri yokken arzu ettikleri herhangi bir evi alacaklar ve her ay kiraya benzer bir fiyatla o eve sahip ola­cakladır. 

Ancak, uygulamaya geçirilmeye çalı­şılan, İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı projesi, ülkemiz için yeni bir proje değildir. Mortgage diğer bir ifade ile "ipotek bankacılığı" demektir. Yıllardır ülkemizde kullanılan bir sistemdir. Yıllardan beri bir çok banka bu sistemle kredi vermektedir. ipotek bankacılığı sistemi ile Türkiye' de konut sahibi olan bir çok aile vardır. Ha­len de bu sistemle konut sahibi olun­maktadır. 

Aslında mevcut düzeni ile devam eden bu uygulamaya, Mortgage projesinin katkısı daha çok krediyi ve­ren kuruluşların kendi aralarında organize olmaları, meydana gelebilecek olası riskleri dağıtıp, paylaşma­larını sağlamasının yanında, yapıla­rın deneti m altında ve gerçek değer­leri ile kayıtlara geçirilmelerini te­min edecektir. 

En iyimser tahmin ve beklenti de 2005 sonunda uygulamaya geçebilecek olan Mortgage projesinde; 32 gün ile 3 ay gibi kısa süreli mevduat toplayan bankaların 10-15 hatta 20 yıl gibi uzun vadeli krediyi, Dünya Bankası ve/veya Hazine Garantisi yolu ile uluslararası piyasalardan sağlanabilecek kurumsal fonlar olmaksızın verebilmeleri mümkün değildir. 

Dolayısıyla söz konusu bu kaynaklar temin edilmeden ve sürekli ve dü­zenli geliri TL olan bireylerin, risk almadan döviz cinsinden nasıl borç­lanacakları sorusuna tatmin edici bir yanıt bulunmadan uygulamanın ba­şarılı olma ihtimali zayıf görünmektedir.