Kent Topraklarının Özellikleri 

Kent topraklan sınırlılık, taşınamamazlık ve çoğaltılamamazlık genel özelliklerinin yanısıra, onu diğer toprak çeşitlerinden ayırdedici bazı özellikler taşımaktadır. Bu özellikler beş başlık altın­da incelenebilir. 

1. Kent topraklan altyapılar, üstyapılar ve imar hakları ile bir bütünü oluşturur. Kent toprakları bu üç unsurun bir araya gelmesi ile oluşur. Diğer bir anlatım ile bir toprak parçasının kent toprağı niteliği kazanabilmesi için gerekli altyapının bulunmasının yanısıra, imar planları ile verilen kararlar doğrultusunda üstünde ne tür kullanışların yer alacağının belirlenmesi gerekir. Bu bağlamda ilk iki unsur üstyapının belirlenmesinde de etken olur. Kent topraklarının değeri, bu üç unsurun karşılıklı ilişkilerine göre oluşmaktadır. 

Kent topraklarının, kent içinde bir toprak parçası olmasının ötesinde, imar hakkı, altyapı ve üstyapı unsurlarını da içeriyor al­ması, ona üretilebilme özelliği kazandırmaktadır. Kent topraklannın üretimi başka nitelikli topraklara (genellikle de tarımsal topraklara) planlama yapılarak imar hakkının verilmesi ve kentsel altyapının sağlanması ile olmaktadır. Kent topraklarının üretilebilmesi özelliği, tüm kent ölçeğinde kent toprağında kıtlık ve tekel oluşumuna yol açmamaktadır. Ancak kent toprağının kent içindeki konumuna bağlı olarak kıtlık ve tekel durumu oluşabilmektedir. Büyüyen kentlere yeni kent topraklarının eklenmesine rağmen, belirli konumdaki yer­ler arttırılamamaktadır. 

2. Kent topraklarını oluşturan öğelerin oluşum ve değişim ka­rarları farklı nitelikler taşımaktadır. Altyapı ve üstyapı kararlan oldukça önemli yatırım kararlarını gerektiren, ekonomik nitelikli kararlardır. Bu bağlamda da bu unsurlar oldukça uzun ömürlüdür. İmar haklan ise, yönetimsel nitelikli kararlardır. Genellikle de siya­sal baskılar altında alman bu kararlar sıkça değişebilmektedir. Kent planlama kurallarına göre imar hakları kararları verilirken, altyapı kararlarının da dikkate alınması gerekmektedir. Oysa imar hakları kararlarının daha sonra ortaya çıkabilecek altyapı yetersizlikleri dikkate alınmadan sadece siyasal kaygılarla ve yönetimsel olarak verilmesi sıkça rastlanan bir olgudur. 

3.  Kent topraklan kent alanının içinde yer almaktadır. Kent alanının zaman içinde genişlemesi kent toprağının kent içindeki gö­reli konumunun sürekli değişmesine yol açmaktadır. Örneğin önce­leri kentin kıyı alanlarında kalan kent topraklan kentin genişlemesi ile merkezi bir nitelik taşımaktadır. Böylece bu topraklann, altyapı ve imar hakkı unsurlan hiçbir değişmeye uğramasa bile, değerinde bir değişme (genellikle artış) olmaktadır. 

4.  Kent topraklarının altyapı, imar haklan ve kent içindeki göreli konumundaki değişmelere göre değer değişimine (genellikle de değer artışîna) uğradığı görülür. Bu değişme genellikle kent top­rağı sahibinin kendi eylemleri sonucunda olmayıp, toplumdaki bazı değişmeler sonucunda kendiliğinden olmaktadır. Böylece de kent toprağı sahibi emek ürünü olmayan veya bir yatınım olmadan ka­zanç elde edebilmektedir.

5.   Kent topraklan birden fazla işlev için kullanılmaktadır. Kent toprakları kent ölçeğinde arttırılabilirken, bazı işlevleri açısın­dan kent topraklarının miktarı arttırılamamaktadır. Böylece kent topraklan bazı işlevleri bakımından tekelci özellik taşımaktadır. Bu tekelci özellik bu tür kent toprağı sahibine toplum aleyhine oluşan normal üstü bir getiri sağlamaktadır. 

Kent Topraklarının Sahipleri Açısından İşlevleri 

Kent topraklarının yukarıda sıralanan özellikleri, bu toprakla­ra, sahiplerine yönelik bazı işlevler yüklemektedir(3). Bunlar, etkin­likler için yer sağlama veya rant getirişi; diğer etkinliklere göreli ulaşılabilirlik; sosyal statü sağlama; servet biriktirme ve gelir trans­feri işlevleridir. 

1.  Kent çok çeşitli etkinliklerin gerçekleştirildiği alandır. Bu alandaki her etkinlik belirli kullanılışlara göre ayrımlaştırılmış kent toprağı üzerinde gerçekleştirilir. Bu bağlamda kent toprağı sahibi de planlama kararlan ile belirlenen kullanılış türüne göre etkinliğini gerçekleştirir. Etkinliğin başka bir kullanıcı tarafından gerçekleşti­rilmesi halinde ise, kent toprağı sahibi rant getirişi elde eder. Bu anlamda kent toprağı bir gelir sağlama işlevi yerine getirmektedir. 

2.  Kent alanında toprak sahibi olmak diğer kent etkinliklerine göreli bir ulaşılabilirlik sağlamaktadır. Bu görelilik,.kent topraklan konumunun, onların hangi etkinliklerde kullanılabileceğini belirle­mesinden kaynaklanmaktadır. Böylece merkezi konumdaki kent toprağı sahipleri diğer etkinliklere kolayca ulaşabilirken, merkezden uzaklaşıldıkça bu ulaşılabilirlik azalmaktadır.

3.  Bir toplumsal yapının katmanlara aynlması genellikle kent alanındaki yerleşime de yansımaktadır. Buna göre çeşitli toplumsal katmanlar kentin farklı alanlarında yerleşmektedir. Bu bağlamda, konut gereksinmesini gidermek için kent toprağı alan bir kimse alandaki tercihlerine göre ait olduğu veya olmayı istediği toplumsal katmanı belirlemektedir. Böyle kent toprağı, sahibine bir sosyal statü sağlama işlevi görmektedir. 

4.  Kent alanlarının hızla büyümesi kent toprağının konumu­nun göreli olarak değişmesine yol açmaktadır. Kent toprağının gö­reli olarak konumunun değişmesi genellikle değer artışlarına yol açmaktadır. Böylece de kent toprağı sahibi enflasyonist koşullarda, birikimlerinin değerini koruyabilmektedir. Böylece kent toprakları, sahibine enflasyondan etkilenmeyen bir servet biriktirme işlevi gör­mektedir. 

5. Kentlerdeki hızlı büyümenin kent topraklarında yarattığı değer artışı, kent toprağı sahiplerine servetlerini enflasyona karşı korumanın ötesinde olanaklar sağlamaktadır. Kentin hızla büyümesi mevcut kentsel toprakları merkezileştirmekte ve değerlerinin hızla artmasına yol açmaktadır. Bu nedenle de kent toprağı sahipleri, kendilerinin hiçbir katkısı olmadan toplumda yaratılan değere sahip olmaktadır. Bu süreçte kent toprağı, yaratılan geliri transfer işlevi görmektedir.