Kentiçi Yerleşim ve Rant Kavramları 

Klasik rant kuramları genellikle rantın kaynağını göstermeye çalışan kuramlardır. Bu bağlamda bu kavramların mekan organi­zasyonu sorunlarını ve kentiçi yerleşimi açıklayabilme nitelikleri bulunmamaktadır. Rant kuramını mekan organizasyonu ile birlikte ele alan ilk çalışma, alansal ekonominin kurucusu kabul edilen Von Thünen'in kuramıdır(18).Thünen geliştirdiği kuramında izole bir kent çevresinde eşit verimlilikteki topraklarda rantın oluşumunu ele almaktadır. Thünen'e göre rant, tarımsal toprağın pazar kentine uzaklığı ile orantılı olarak farklılaşan ulaşım maliyetleri nedeniyle oluşmaktadır. Ulaşım maliyetlerindeki farklılık nedeniyle, pazar kentine yakın olan tarımsal alanların sahipleri, bu konumları nede­niyle bir "mevki rantı" elde edeceklerdir. 

Thünen'in kuramında ayrıca, tarımsal üretim bölgelerindeki farklılaşmada ortaya konmaktadır. Böylece kuramda tarımsal alan­da yetiştirilen ürüne göre farklılaşan tarımsal üretim bölgelerinin nasıl oluştuğuna da açıklık getirilmektedir. Tarımsal üretim bölgelerindeki farklılaşmanın temel nedeni, pazar kentine uzaklık ile o-rantılı olarak artan taşıma harcamalarıdır. Homojen bir alanda ta­şıma harcamaları her yöne doğru aynı oranda değişeceğinden, üre­tim bölgeleri çember bölgeler biçiminde oluşacaktır. Bu bölgelerin sıralanışı, ürünün çabuk bozulması, taşıma güçlükleri gibi kriterlere göre belirlenecektir. 

Thünen oluşturduğu kuramı ile yeni bir ekol oluşturmuştur. Thünen'i izleyen birçok analist optimal kuruluş yerini saptamayı amaçlayan çalışmalar yapmışlardır(19). Ayrıca kentiçi yerleşime ilişkin bir çok kuramda Thünen in kuramının temel yaklaşımım benimsemiştir. 

Önerilen Rant (Bid Rent) Kavramı ve Kent İçi Yerleşim 

Alonso kentiçi yerleşimi açıklamada yeni bir bakış açısı içe­ren bir model geliştirmiştir(20). Bu model önerilen rant fonksiyonu (bid rent function) kavramına dayanmaktadır. Bu fonksiyon kuram­sal olarak eş-kâr fonksiyonudur. Bu fonksiyon, kentin herhangi bir yerinde aynı fayda düzeyini sağlamayı garanti eden ve firmanın, merkezden farklı uzaklıklardaki bölgelerde ödemeye razı olduğu rant düzeylerini göstermektedir. Diğer bir anlatım ile bu fonksiyon fir­maya aynı fayda düzeyini sağlayan merkezden uzaklık ile önerilen rant bileşimlerini göstermektedir. Firmanın fayda düzeyi orjine ya­kın birleşimlerde yüksek iken bu düzey orj inden uzaklaşıldıkça aza­lacaktır. Firma için optimal bölge, gerçek rantın (actual rent) olası en düşük önerilen ranta eşit olduğu yer olacaktır. Geometrik olarak önerilen rant fonksiyonu, rant ödeme meyline teğet olduğunda optimal bölge belirlenecektir. 

Şekilde rant ödeme meyli (rent gradient) eğrisi Pr; mer­kezden uzaklaşıldıkça toprak rantının azaldığı varsayımına göre çizilmiştir, bı, b₂ ve b₃ eğrilerinden her biri belirli bir fayda düzeyini gösteren önerilen rant fonksiyonlarıdır. Denge yerleşim yeri, rant ödeme meyli eğrisi (Pr)nin, olası en düşük önerilen rant fonksiyonu b₂ ye teğet olduğu yer olan r_e'dir. Firma tarafından ödenecek rant ise 0P_e'dir.

Alonso nun bir firmanın yer seçimini açıklamayı amaçlayan bu modelinden yararlanılarak, kent içi yerleşimi açıklamayı amaçla­yan alan kullanımında ortak merkezli bölgeler modeli (veya kuramı) geliştirilmiştir(21). Modele göre kentte alan kullanan her bir birimin merkeze yakın olmak için ödeyebileceği rant miktarları değişiktir. Bu nedenle de farklı alan kullanıcıları için farklı eğimde önerilen rant fonksiyonları çizmek olanaklıdır. Alan kullanımından "en yük­sek faydayı" elde etme prensibi ne göre her bir alan kullanıcısı (veya kent etkinliği) belirli bir alanda yoğunlaşacaktır. Bu yoğunlaşma homojen bir alanda çemberler biçiminde olacaktır.

Şekilde "Alan Kullanımında Ortak Merkezli Bölgeler" modeli ne göre kentiçi yerleşim gösterilmiştir. Şekilde dört farklı alan kullanıcısını önerilen rant fonksiyonları (b,,b₂,b₃,b₄) çizilmiştir. Bu fonksiyonu resmi kurumlar, bankalar, perakendeciler v.b. alan kullanıcılarına aittir. Bunlar nüfus yoğunluğu fazla olan alanlarda olmak isteyeceklerinden, olabildiğince kent merkezine yakın olmak isteyeceklerdir Bu nedenle teklif edilen rant eğrisi (bı) oldukça dik bir eğim gösterecektir. Diğer bir anlatım ile bu grubun merkezden uzaklaşma eğilimleri oldukça azdır. b₂; imalatçı ve toptan satış mağazaları gibi alan kullanıcılarının önerilen rant eğrisidir. b₃; konut, b₄, sanayi kullanımlarına ait önerilen rant eğrilerini göstermektedir. Alan kullanıcılarının merkeze yakın olma eğilimleri azaldıkça bu eğrilerin eğimleri artmaktadır. 

Şekilden de görüleceği gibi merkezi bölgede bulunmaktan en yüksek faydayı elde edecek olan bankalar, perakende ticaret yapan­lar, v.b.leri kentin merkezi bölgesi OBı de yer alacaktır. Daha sonra Bı ile B₂ arasında imalatçılar ve toptancılar; B₂ ile B₃ arasında ko­nutlar, B₃ ile B₄ arasında sanayi kuruluşları yer alacaktır. B₄ den sonra ise, tarım topraklan bulunacaktır. 

Yerleşim Yeri Rantı Kavramı ve Kent İçi Alan Kullanım Yoğunluğu 

Kentiçi alan kullanımını açıklamayı amaçlayan modellerde, genellikle merkezden uzaklık ve ulaşım maliyeti ön plana çıkmakta­dır. Bu bağlamda bir çok modelde kentiçi alan kullanımı; ulaşım maliyeti ve merkeze yakın olma eğilimi gibi faktörlerin fonksiyonu biçiminde ele alınarak açıklanmaya çalışılmaktadır(22). Kuşkusuz alan kullanımını sadece iki faktörle açıklamaya çalışan bu yaklaşım­lar, günümüzün karmaşık alan kullanım süreçlerini tam anlamıyla açıklamaktan uzaktır. Ancak bu modeller kentiçi alanlardaki yoğun­laşmanın ve kent topraklarındaki değer artışının nedenlerini açıklamada yararlı bilgiler sağlamaktadır. 

Kentiçi alan kullanımındaki yoğunlaşma ve kent toprağının değerindeki artış nedenini açıklamada kullanılan bir kavram "yerleşim yeri rantı" kavramıdır. Yerleşim yeri rantı kavramı genel­de, kent toprağına alternatif kullanımının maliyetini tanımlamakta­dır. Buna göre en genel anlamda yerleşim yeri rantı, bir toprak parçasının yerleşim yeri olarak getirdiği rant ile getirdiği rant arasındaki farktır.

Yerleşim yeri rantı kavramı konut yerleşmeleri için tanım­landığında, kentin herhangi bir yerinde yerleşmiş bir ailenin ulaşım maliyetindeki azalma karşılığı yaptığı ödemeyi içermektedir. Bu anlamda yerleşim yeri rantı, kentin merkezinde en yüksek düzeyde iken, kent merkezinden uzaklaşıldıkça azalacak ve en dışta ise sıfır olacaktır. 

Şekil'de Yerleşim yeri rantı eğrisinin elde edilişi göste­rilmiştir. Sekilin (a) kısmından izlenebileceği gibi kent merkezinden uzaklaşıldıkça ulaşım maliyeti artmaktadır. Bunun karşılığında ise yerleşim yeri rantı azalmaktadır. Aileler kentin herhangi bir bölge­sinde oturmaları nedeniyle ulaşım maliyeti ile yerleşim yeri rant toplamı kadar bir maliyete katlanmaktadır. Dolayısıyla kentin her noktasında bu maliyetlerin toplamı aynı olacaktır. Ancak merkeze yaklaştıkça yerleşim yeri rantı, uzaklaşıldıkça da ulaşım maliyeti artacaktır. Aileler merkeze yakın olma eğilimlerinin fazla olması nedeniyle ulaşım maliyeti yerine yerleşim yeri rantını ödemeyi tercih edeceklerdir. 

Şekil b'deki BE eğrisi yerleşim yeri rantı eğrisini göster­mektedir. Görüleceği gibi, kent merkezinde yerleşim yeri rantı en yüksek (OB) iken; tarımsal toprakların hemen yanındaki E bölgesin­de sıfırdır. D bölgesinde ise CD kadardır. Yine şekilden de görüle­ceği gibi yerleşim yeri rantı her bölgede ulaşım maliyetindeki azal­maya eşit olmaktadır. 

Yerleşim yeri rantı eğrisinden yararlanarak, kent merkezine yaklaşıldıkça alan kullanım yoğunluğundaki ve toprak rantındaki artışın nedeninin açıklamak olanaklıdır. Şekil a'da yerleşim yeri rantı eğrisi b'de ise, konut yapım maliyetleri gösterilmiştir. Şeklin (a) kısmındaki yerleşim yeri rantı eğrisi kent merkezinden yüksek rant değerini gösterirken, (ORı), merkezden uzaklaşıldıkça rant düşmekte ve tarım topraklarında (E noktasının sağında) sıfır olmak­tadır. Bu eğri kentin herhangi bir noktasındaki bir konut için öde­nebilecek rantı göstermektedir. Bu anlamda da eğri bir talep eğrisi özelliği taşımakta ve konut tüketicilerinin o alanda elde ettiği fay­dayı göstermektedir. Şeklin (b) kısmı ise konut maliyetleri birim alandaki kat sayısının fonksiyonu olarak gösterilmiştir. Birim alan­daki kat sayısının az olduğu durumlarda her birim katın ilavesi orta­lama maliyette azalma yaratmaktadır. Belirli bir kat düzeyinden sonra da her ilave kat ortalama maliyeti arttırıcı etki yapmaktadır. Bir diğer anlatım ile konut üretiminde önce azalan, sonrada artan maliyetler söz konusu olmaktadır. Konut üretim maliyetleri içinde, kent toprağına ödenen -rant yer almayıp sadece inşaat giderleri yer almaktadır. 

Konut, üreticilerin kentin herhangi bir bölgesinde birim alan­da kaç katlı konutlar üreteceği (yani alan kullanım yoğunluğu) o bölge için ödenmek istenen yerleşim yeri rantına göre belirlenecektir. Buna göre belirli bir bölgedeki optimum kat üretim sayısı, yerleşim yeri rantının marjinal maliyete eşit olduğu düzey olacaktır. Örneğin kentin dış kısmına yakın D bölgesinde yerleşim yeri rantı düzeyi OR_D dir. Bu bölgede yerleşim yeri rantı ile marjinal maliyetin eşit­lendiği kat düzeyi 4 tür. Bu bölgede daha fazla katlı konutlar yapıl­dığında, son birimin maliyeti (MC_A), son birim için ödenmek istenen rant tan (0R_D)den büyük olacağından optimum bir düzey olmaya­caktır. 

Şekil'de konut üretim maliyetleri belirlenirken, toprak rantı maliyetlere dahil edilmemiştir. Toprağa ödenecek rant şeklin b kısmımda belirlenebilmektedir. D bölgesinde 4 katlı konut üreten bir üretici 0RdK4 alanında marjinal maliyet eğrisi altında kalan alan toplam üretim maliyetini verecektir. Marjinal maliyet eğrisinin üze­rinde kalan taralı alan ise, üreticinin elde ettiği fazla kazancı gös­termektedir. Bu değer toprağın payı yani ranttır. Üreticinin toprak için ödeyebileceği maksimum rant taralı alanın değeri kadardır.

Şekilde, merkeze doğru yaklaşıldıkça yerleşim yeri rantının arttığı görülmektedir. Örneğin C bölgesinde yerleşim yeri rantı ORc'ye yükselmektedir. Bu bölgede birim alanda denge konut üre­tim düzeyi 0R'_C = MC_C olduğu 6 katlı konutlardır. B bölgesinde ise, birim alandaki denge konut üretim düzeyi 0R_B = MC_B olduğu 8 katlı konutlardır. Görüleceği gibi yerleşim yeri rantındaki artışlara paralel olarak, kent merkezine yaklaşıldıkça birim alandaki kat sa­yısı artış göstermektedir. Böylece kent merkezine yaklaşıldıkça alan kullanım yoğunluğu artış göstermektedir. 

Kent merkezine yaklaşıldıkça toprak rantı'da artış göstermek­tedir. C bölgesinde toprak rantı OR'_cL6 alam içinde MC eğrisinin üzerindeki alan iken, B bölgesinde OR'_BM8 alanının üstünde kalan alandır. Görüleceği gibi kent merkezine yaklaşıldıkça birim toprak için ödenebilecek maksimum rant miktarları artmaktadır.