Türkiye’de Konut Piyasası 

Genel konut sorunu, ulusal ölçekte kaynak kıtlığından birey­sel ölçekte ise gelir yetersizliğinden kaynaklanmaktadır. Ancak bazı durumlarda konut piyasasının etkin işleyişini engelleyici dışsallıkla-nn ve engellerin bulunması sorunu daha da arttırıcı etkiler yapabil­mektedir). Bu nedenle konut sorununun çözümü açısından gelir dağılımım iyileştirici uygulamaların yanısıra, konut piyasasının işleyişini düzenleyici önlemlerin alınması da önem kazanmaktadır. Çünkü konut piyasasının etkin işleyişi yoluyla kaynakların etkin dağıtımının sağlanabilmesi, mevcut sosyo-ekonomik koşullarda ko­nut sorununu azaltıcı etkiler yapabilecektir. 

Konut Piyasasının Dengesizlik Kaynakları 

Konut piyasası, işleyiş mekanizması içerisinde, bir çok den­gesizliği içeren bir yapıya sahiptir(9). Piyasanın dengesiz işleyişinde mal olarak konutun taşıdığı özellikler önemli rol oynamaktadır.

Konutun bir mal olarak ilk temel özelliği, son derece daya­nıklı olmasıdır. Bu nedenle konut piyasasında kısa dönemli konut arzı, uzun dönemli konut arzının küçük bir oranını oluşturmaktadır. Bu durumda, konut piyasasında uzun dönemli dengenin kurulması güçleşmektedir. Ayrıca dayanıklı bir mal olarak, konutun kullanım hakkının bedel karşılığı diğer kişilere devredılebılmesı söz konusu­dur. Bu durumda konut piyasası, mülk konut piyasası ve kiralık konut piyasası olarak iki alt gruba ayrılabilmektedir. Bu iki alt grup piyasanın işleyişinde farklı kuralların geçerli olması, dengesizliği daha da arttırıcı olabilmektedir. 

Konut piyasasında arz sadece yeni üretilen konutlara bağlı değildir. Bu piyasada arz, eski konutların yenilenmesi, düzenlenmesi ve değiştirilmesi ile de değişimlere uğramaktadır. Bu olgu, konut piyasası arz fonksiyonunda birçok belirsizliğin kaynağını teşkil et­mektedir. 

Konutun diğer bir özelliği de türdeş olmayan (heterojen) bir mal olmasıdır. Çünkü konut gruplarının herbiri farklı nitelikler ta­şımaktadır. Farklı niteliklerdeki konutların hizmet düzeyleri de farklı olmaktadır. Konutların hizmet düzeylerindeki bu farklılaşma, tüke­tici tercihleri yönünden ikamesi çok sınırlı mal gruplarını ortaya çıkarmaktadır. Bu bağlamda konut piyasası, nitelikleri bakımından bir çok alt piyasaya bölünebilmektedir. Konut piyasasındaki bu bölünmüşlük, bir bütün halinde piyasa dengesinin kurulmasını en­gellemektedir. Ayrıca alt piyasaların birbirleriyle olan yakın ilişkisi, bir alt piyasadaki değişimin diğer alt piyasalara da yansımasına yol açabilmektedir. Böylece dengesizlik unsurlarının yayılımı, piyasa içinde daha etkin bir biçimde gerçekleşebilmektedir. 

Konut Piyasa 

Konut piyasasında nitelikleri açısından bir çok alt piyasanın varolması, bu piyasadaki tüketicilerin piyasa hakkında bilgi sağla­masını güçleştirmektedir. Böylece konut tüketicileri kararlarını eksik bilgiye göre almaktadır. Alt piyasalar hakkında yeterli bilgi ancak yüksek maliyetlere katlanılarak elde edilebilmektedir. Bu olgu piya­sadaki devingenliği azaltıcı bir sonuç yaratmaktadır. 

Konut piyasasının içinde bulunduğu koşullar, piyasaya reka­betçi olmayan bir yapı kazandırmaktadır. Bu durumda konut fiyat­larının piyasa arz ve talep koşullarına göre belirlenmesi güçleşmek­tedir. Ayrıca konut sahipleri, özellikle de kentin merkezi bölgesin­deki konut sahipleri, konutlarını kiralama yolu ile yüksek monopol kârları elde edebilmektedirler 

Konut Arzı ve Konut Talebi 

Dar anlamda konut sorunu, bir ülkedeki konut stoğu ile konut gereksinmesi arasındaki fark olarak tanımlanmaktadır. Bu bağlamda konut sorununun boyutları konut arz ve talebine bağlı bulunmakta­dır. Konut arzındaki değişmeler ülkedeki konut stoğunu belirleyici olmaktadır. Konut gereksinmesi ise, ülkenin değişen sosyo­ekonomik koşullarına bağlı olarak konut talebi ile ilişkili olmaktadır. 

1. Konut Stoğu ve Konut Arzı 

Konut arzı, konut stoğundaki değişmelere uzun dönemde etki yapmaktadır(10). Kısa dönemde ise, konut arzı mevcut konut stoğu tarafından belirlenmektedir. Bir ülkedeki konut stoğu kısa dönemli (durağan) bir yapıda ele alındığında bu stok (S_k); mevcut konut sayısı (s); konut olmadıkları halde konut gibi kullanılan yapılar (b) ve türlü nedenler ile boş bekletilen konutlar (c), toplamı ile bu top­lamdan yenilenmeleri gereken (d) başka amaçlar için kullanılan (e) ve yazlık (f) konutlarının çıkarılması ile bulunmaktadır: 

S_K = (a + b + c) - (d + e + f) 

Konut stöğu uzun dönemli (devingen) bir yapıda ele alındı­ğında, eskime, yangın, kamulaştırma, doğal yıkım olayları vb. ne­denleri ile meydana gelen eksilmeler (y) dikkate alınmalıdır. Ayrıca yeni üretilen konutların (s) yani arzında dikkate alınması gerekecek­tir. Bu durumda uzun dönemli konut stoğu aşağıdaki biçimde ola­caktır. 

Su = S_K - y + s 

Veya 

Su = (a + b + c) - (d + e + f) - y + s 

Konut arasındaki değişmeler bir yandan konut piyasasındaki davranışlara, diğer yandan mali piyasalardaki davranışlara bağlı olmaktadır. Konut piyasasındaki yatırımcıların davranışları kâr beklentilerine göre belirlenmektedir. Kâr düzeyleri, konut fiyatları ile konut üretim maliyetleri arasındaki farka göre oluşacaktır. Mali piyasalarda ise konuta yönelik davranışlar, diğer yatırım araçlarının kârlılık düzeylerine göre oluşturulacaktır. Özellikle de spekülatif amaçla konut alanlar talebi arttırarak, dolaylı da olsa arz ürerinde etkili olacaklardır. 

Kısa dönemde konut arzındaki artışlar konut stoğunda küçük oranlar tuttuğundan, kısa dönem konut arz elastikiyeti inelastik bir hale gelmektedir. Uzun dönemde ise, arz artışlarının konut stoğu artışlarına olan etkisi oranında arz elastikiyeti esneklik kazanmak­tadır. Genelde bu esnekliğin uzun dönemde de düşük olduğu görül­mektedir. 

Konut arzı elastikiyetinin düşük olmasında, konut fiyatlarının değişmesi karşısında miktarda gerekli düzenlemelerin hemen yapıl­maması etken bir rol oynamaktadır. Fiyat azalışları karşısında arz, yeterince azaltılamadığı gibi, fiyat artışları durumunda da konutun üretim süresinin uzunluğu nedeniyle, arz artışları hemen yapılama­maktadır. Bu nedenlerle konut arzının elastikiyeti uzun dönemde de oldukça düşük olmaktadır. 

2. Konut Gereksinmesi ve Konut Talebi 

Bir ülkedeki konut sorununun diğer bir boyutunu da konut gereksinmesi oluşturmaktadır(ll). Bireysel açıdan konut gereksin­mesi, barınma için gerekli ve en az düzeyde yeterli olan mekan ge-reksinmesidir. Toplumsal düzeyde konut gereksinmesi ise, gerekli ve en az düzeyde yeterli mekan birimlerinin mevcut miktarı aşması hainde ortaya çıkmaktadır. Bu anlamda konut gereksinmesi toplum­sal bir içerik taşımaktadır. Kısa dönemde (durağan) konut gerek­sinmesi ülkedeki hane halkı düzeyi (h) tarafından belirlenmektedir. Uzun dönemde (dinamik) konut gereksinmesi ise, potansiyel hane halkı (p) tarafından belirlenmektedir 12). Buna göre konut gerek­sinmesi uzun dönem için aşağıdaki gibi yazılabilir. 

Gu = h + p 

Konut açığı, 7.2. ve 7.3. nolu denklemlerden yararlanarak u-zun dönem açısından aşağıdaki şekilde gösterilebilir: 

Au = Su – Gu 

Veya 

Au - [(a + b + c) - (d + e + f) - y + s] - (h + p) 

Konut gereksinmesi, potansiyel bir taleptir. Bu potansiyel ta­lebin efektif talep haline dönüşebilmesi için ödeme gücü ile destek­lenmesi gerekmektedir. Bu bağlamda konut talebi ile konut gereksinmesi kavramları ayrı anlamlar ifade etmektedir. Konut gereksin­mesi, konut açığı sorunun toplumsal yönünü ortaya çıkarırken konut talebi ekonomik yönünü vurgulamaktadır. 

Konut Finansman Sistemi 

Konut sorununun çözümü açısından konut gereksinmesinin (potansiyel konut talebinin) ödeme gücü yaratılarak efektif talebe dönüştürülmesi önem kazanmaktadır. Hane halklarına konut satın almak amacı ile gereksinim duydukları kaynakların temin edilme sürecine "konut finansman sistemi" adı venlmektedır(14). Bu sistem fon fazlasına sahip olanlardan fonların toplanmasından, konut satın almak için krediye ihtiyacı olanlara kredi teminine kadar tüm işlem­leri kapsamaktadır. 

Konut finansman sistemi, fon kaynakları, kurumlar ve kaynak kullanımı olmak üzere üç unsurdan oluşmaktadır. Konut finansman sisteminin fon kaynaklan çok çeşitli olmakla birlikte, bu kaynaklar­dan en önemlisi bireysel tasarruflardı. Sistemin ikinci unsuru olan kurumlar bireysel tasarrufları sisteme çekme işlevini görmek­tedir. Bu kurumlar genellikle, bu konuda uzmanlaşan kurumlar olduğu gibi, konu ile dolaylı olarak ilgilenen kurumlarda olabilmek­tedir. Bunlardan başlıcaları, ticari; tasarruf; uzman tasarruf ve ipo­tek bankaları ile mukavele esasına göre çalışan kurumlar, koopera­tifler, diğer kamu kurumlandır(16). Kaynak kullanımı ise sistem içinde biriken fonların kredi olarak nasıl ve hangi koşullarda kullanı­lacağı ile ilgilidir. Krediler; ipotek kredileri, diğer şekillerde verilen krediler, kamu kesimince kullandırılan krediler, sübvansiyonlar v.b. yardımlar biçiminde kullandırılmaktadır. Bu kredi çeşitlerinin kim­lere verileceği, miktarları, süreleri, faiz hadleri, istenecek teminat miktarları ve geri ödeme koşulları ise kredilendirme koşullarının özelliklerini belirlemektedir. 

Konut finansman sistemi ile bir ülkedeki hanehalklarının ko­nut finansman ihtiyacının en etkin şekilde karşılanması amaçlan­maktadır). Bu bağlamda gelişmiş bir konut finansmanı siste­minden, toplumun tüm kesimleri için, konut alımını, kiralanmasını, inşasını ve ıslahını kolaylaştırması beklenmektedir. Konut finansman sistemlerinin bu temel amacın yanısıra, yerine getirmek zorunda olduğu bazı diğer işlevleri de bulunmaktadır. Bu işlevler şunlardır: 

-  Hane halkı tasarruflarının konut finansman sistemine gel­mesini sağlamak;

- Mali tasarrufları teşvik etmek;

- Kaynakların konut sektörü ile diğer sektörler arasındaki uy­gun dağılımını kontrol etmek;

-  Konut   ve   sosyal   tesis   taleplerini   etkin   bir   biçimde yönlendirmek;

-  Toplu konut yatırımlarını planlamak ve inşasında etkin yöntemler geliştirmek;

- Projelerin mali ve ticari açıdan değerlendirilmesinde gelişkin yöntemler bulmak;

- Mali hizmetleri düşük gelirlilere öncelikli olarak, tüm kesim­lere yaymak;

- Fonları etkin bir biçimde yeniden dağıtmak;

- Ülke içi ve dışı kaynakları öncelikli alanlara yönlendirmek.